元住宅営業マンで、現在は「どのハウスメーカーにも属さない立場」から、お家づくりに必要不可欠なお役立ち情報を提供しております。
当サイトにお越しいただいた方々には、ぜひ「マイホーム計画に活かせる知識」をお持ち帰りいただきたいと思っております。
今回は、家づくりにおける「土地探しのポイント」についてお伝えしていこうと思っております。
土地探しからマイホーム計画を考えていく予定の方は、ぜひ参考にしてみてください。
ご希望の間取りと、そのプランの見積もりを複数社に無料で同時依頼できます。
一生に一度の家づくり、各社の間取りと価格をできるだけ比較しておく事が、後悔しない家づくりの秘訣です。
※まずは無料請求の手順と資料サンプルを確認したい方はこちらの記事でご紹介しております。
Contents
土地探しは家づくりの中でも非常に重要なポイント
「家づくりを考え出したけど、なかなか前に進まない…原因は土地が見つからないから…」
「土地探しのポイントがはっきりしていればいいんだけど、自分たちに合った土地の探し方がいまだにわからない…」
家づくりを考えられている方の中には、このような悩みを抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか？
土地探しのタイミングに差し掛かってきた途端に、とても不安な気持ちになってしまうことってありますよね…
私も住宅営業をしていた時に、お客様の声で
「ミトさん、このエリアの土地は大概探してみたんですけど、他にいい土地ってありませんか…？」
「土地探しが全く進まなくてマイホーム計画を断念しようか考えているんです。ポイントがずれているのかしら…」
というような、土地に関する不安の声をたくさん耳にした経験があるので、不安な気持ちになってしまうことは痛いほどわかります。
土地を選ぶということは、今後一生をかけて住んでいく場所を決めるということですものね。
賃貸暮らしのように、「この街は合わなかったから引っ越そう」という決断や、マンションのように「転勤になったから売りに出して新しくマンションを購入し直そう」というような選択肢も考えづらく、土地探しはとてもに真剣に検討していく内容であるため「迷いや躊躇い、そして後悔」を感じる人が多く出てきます。
●参考資料●
「住宅金融支援機構HPより：http://www.jhf.go.jp/files/300334232.pdf」この「住宅金融支援機構」のあげているデータのように、「家づくりの決め手」として「住宅の立地（土地探し）」を挙げられる方が非常に多いことからも、「土地探しに対する関心が高まっている」ことは明白です。
だからこそ、土地探しでは「失敗しないためのポイント」を頭にいれながら行動していくことが必要不可欠だと言えるのです。
▼合わせて読みたい記事▼
これだけはチェック！土地探しのポイント
それでは、この記事のテーマでもある「土地探しのポイント」について考えていきましょう。
土地探しと一括りに言っても、「土地の見るべきポイント内容」や、「実際に土地探しをしていく行動面でのポイント」、そして、土地探しで失敗したと後悔しないための「考え方のポイント」など、土地探しのポイントは数多く存在します。
この記事では、私が住宅営業マンとして「数多くのお客様とあらゆる土地を見学に行った経験」や、「土地を紹介する不動産業界の人と関わってきた経験」、そして「実際に紹介させていただいた土地で契約する決断をした方々の考え方」に触れる中で得られた「土地探しのポイント」を多角的な観点から列挙していきたいと思っております。
なので、
- 土地探しの「見るべきポイント」
- 土地探しの「家族との親和性を考えるポイント」
- 土地探しの「行動ポイント」
の、「実際に見える部分の土地探しのポイント」と「実際には見えない部分だけどしっかり考えるべきポイント」の内容を加味しながら「3分類」でご紹介させていただきます。
数えきれないほどのお客様の土地探しに関わってきた中で得られた経験からお伝えしておりますので、これから土地探しを実行される予定の方には参考にしていただけるかと思います。
土地探しの「見るべきポイント」
それでは最初に、土地探しの「見るべきポイント」についてご紹介させていただきます。
まずお伝えしたいことは、土地の物件資料や情報を取り寄せたり、不動産屋さんに貰う際は、必ず
- 土地の形状がわかる写真
- 道路幅がわかる写真
- 東西南北、各アングルからの写真
- 近隣の建物の状態がわかる写真
は最低限もらえるように依頼してください。
私が住宅営業の仕事をしていた頃、お客様からこのような要望をもらうことは「100人いたら2~3人程度」だったのですが、
「資料確認の段階でこの写真のような情報が把握できれば、土地探しがスムーズに、かつ確実に進められる」
ことは明らかでしたので、頼まれてもしないのに写真を撮ってきたりしていました。
すると、
「この写真があるから判断しやすいわ！」
「物件資料上の情報だといい感じだけど写真で見るとイマイチ…実際に足を運ばなくて済み、時間を短縮できたよ！」
と好評でしたので、確実に効果的であると思われます。
知らなければ100人中2~3人のみが手に入れられる事前情報ですが、このことを知って入れば100人全員が求める情報だと思いますので、ぜひ不動産屋さんやハウスメーカーの営業さんに足を動かしてもらいましょう。
そして、上記のような写真をもらうことを前提にしつつ、実際に確認すべき土地のポイントについてですが、土地探しの際には下記のようなポイントに注目して土地探しをしてみてください。
土地探しの「見るべきポイント」に関しては10項目あげております。
●土地探しの「見るべきポイント」●
- 土地の高低差
- 土地の前面道路の幅
- 土地の形状
- 土地の現況
- 電柱の位置
- 隣接地の状態
- 日差しの確認
- 土地に対する前面道路の方角
- 隣地との境界線の有無
- ライフライン関係の確認
※見るべきポイントな気がするけれど、実は土地を見ただけでは判断できないポイント
- 土地の大きさ
- 土地の価格
それでは、一つずつ確認していきます。
①土地の高低差
土地には少なからず高低差が存在します。
例えば、前面道路と土地のGL（地面の高さ）に大きな差があるようでしたら、その差を傾斜にして駐車場へのアプローチを作らなければならず、自ずと間取りや駐車場の位置に制限が考えられてきます。
また、隣地との高低差が大きく、検討地が高い方であれば「落下防止の対策」が必要ですし、検討地が低い方であれば「日当たりの心配」が懸念されます。
なるべく高低差のないフラットな土地が好ましいですね。
②土地の前面道路の幅
都市計画区域（家づくりを推奨している地域）では、土地には必ず道路が隣接していなければなりません。
建築基準法では「幅員4mの道路に2m以上接していなければいけない」と定められております。
仮に道路幅員が4m未満である場合、道路の中心線から2mの位置まで建物をセットバックすることで、建築計画は可能になります。
つまり、道路幅が狭ければ、その分土地の有効建築面積が道路のセットバックで消えてしまうため、結果的に小さな家しか建てられなくなる可能性があります。
③土地の形状
土地の形状は常に「正方形」であるとは限りません。
例えば「縦と横の比率が7:3」の極端な長方形や、台形の形をした土地、三角形の形をした土地、旗竿地と呼ばれるような変形地もございます。
変形地であればあるほど、ハウスメーカーの規格型住宅では建築が難しくなってしまいますので、「設計事務所×変形地活用」のマイホーム計画にシフトしなければいけない可能性も出てきます。
④土地の現況
例えば土地の現況が「田」や「畑」である場合、地目を「宅地」へ変更しなければいけません。
また、農地→宅地への変更には「農地転用」の届け出を「農業委員会」に依頼しなければなりませんが、その許可が下りているのかどうかによっては「建築時期」や「申請費用」に大きな差が出てきます。
さらに、田から宅地の造成費用も何百万円という金額がかかってきますので、その金額も視野に入れたマイホーム計画が求められます。
⑤電柱の位置
まず、電柱がそもそもあるのかを確認してみてください。（なければ引き込み・移設の計画からになります。）
土地の中には「電柱が敷地内に立っている」物件もあったり、「駐車計画を大きく制限される電柱位置」である可能性もありますので気をつけてください。
⑥隣接地の状態
検討地だけではなく、その「隣接地」の様子も合わせて確認するようにしておきましょう。
不動産業者の中には「隣地は築50年のオンボロ小屋で見た目が悪いため、写真上カットして公開しておこう」という魂胆の会社もあります。
⑦日差しの確認
日差しは「家づくりの日当たり計画」において非常に重要な要素になってきます。
南側の隣の家の日当たりの影響はどうか、また東側には大きな建物が建っていないかどうか、「朝日を望むダイニングや寝室」、また「室内の雰囲気に大きく関わるリビング」の日当たりを契約前に確認しておきましょう。
⑧土地に対する前面道路の方角
⑦日差しの確認の内容と少し重なりますが、道路がどの方角に隣接しているのかは、間取りの配置計画から、さらには「日当たりの確保が望めるか」に大きく影響してきます。
●よく見かける分譲地の見取り図●
前面道路が南側、東側にあれば、その方角に建物が建つことがなく継続的な日当たりが望めるため、比較的人気です。
一方で坪単価自体高くなる傾向にありますので、資金計画のことを考えても「土地に対する前面道路の方角」は確認しておくようにしましょう。
⑨隣地との境界線の有無
土地には「ここからここまでは私たちの家」と確認できる境界線が明示されています。
登記上の面積を計算する場合にもこの境界線が基準になりますが、中には「境界線のない土地」も存在します。
建築する際には必ず境界線が必要で、仮になければ役所に依頼して明示してもらわなければいけません。
結果的に「物件資料の面積情報」と「実際に建築する際の面積情報」に誤差が出る可能性がありますので、注意しましょう。
⑩ライフライン関係の確認
ライフラインに関しては、各種揃っていなければその分追加の費用が発生するため、担当者に要確認です。
特に上下水の整備がされていなければ、道路を割って管を通さなければいけないため、工事費用が余分にかかってしまいます。
土地の大きさや金額は「建物と組み合わせる」ことで初めて実感できる
以上が「土地探しの「見るべきポイント」」になります。
「土地と建物を同時進行で検討して行くことは必要不可欠」の内容は、下記の記事でお伝えさせていただいておりますので、気になられた方は合わせてご覧になってください。↓
土地探しの「家族との親和性を考えるポイント」
次に考えるべき土地探しのポイントは「家族との親和性を考えるポイント」です。
土地の形状や条件だけで「契約しよう！」と判断できる方はいらっしゃいませんよね？
なぜなら、土地を決めるポイントには「立地」や「周辺環境」、細かく言えば「子供の小学校校区」なども考慮しなければいけないからです。
むしろ、先ほどの「不動産屋にとってきてもらうべき写真」も、「広島県の土地全部！」「埼玉県の南部の土地全て！」というような依頼の仕方はできません。
ある程度「エリア」や「条件」で絞り切れてこそ、初めて土地探しを開始することができますので、そのポイントについてご紹介していきたいと思います。
土地探しの「家族との親和性を考えるポイント」は、合計7つ挙げております。
●土地探しの「家族との親和性を考えるポイント」●
- 土地から最寄りの駅までの距離と時間
- 土地周辺の商業施設の状況
- 小学校校区、中学校校区の確認
- 両親の実家との距離
- 通勤・通学の利便性の確認
- 都市型生活か田舎暮らし生活か
- 具体的な建築希望エリアの確認
それでは、各項目ごとに解説していきたいと思います。
①土地から最寄りの駅までの距離と時間
土地選びの一つの基準となるのが「最寄り駅までの距離」です。
日々の通勤や通学に関係してくる重要な検討内容であることはもちろん、逆に「新居へきてもらう方々」のアクセスを考えた時にも外せない検討項目だからです。
「自転車で通勤すれば大丈夫だな」
「子供は女の子だから夜道を長時間歩かせたくない」
など、家族によって条件は異なる内容ですので、必ず家族内で軸を固めておく必要があります。
②土地周辺の商業施設の状況
日常生活の中で、
- スーパーの有無や移動手段
- コンビニの有無
- クリーニングの有無
- レストランや飲食店の有無
- 市役所・郵便局の位置関係と距離
- 警察署の位置関係
- CD・DVDレンタルショップの有無
- 各商業施設には駐車場はどのくらいあるのか
- etc…
というような内容はとても重要な検討内容です。
特に主婦（主夫）の方にとっては日常の生活に大きく関わってくる内容なので、優先事項の内容や最低限欲しい内容を洗い出しておく必要があります。
③小学校校区、中学校校区の確認
お子様がいらっしゃるご家族様や、今後お子様の計画があるご家族さまにとって、小学校や中学校の校区に関しても非常に主要な項目です。
今現在小学校に通っているお子様がいらっしゃる方であれば、別の小学校校区にある土地で建築を計画した場合、転校する必要が出てきますので、なおざりにはできません。
④両親の実家との距離
両親の実家との距離も考えなければならない大きな検討内容です。
ちょっと預けてお子様の面倒を見てもらったり、急な病気の時に助けてもらったり（その逆もまた然り）、何かと力になってもらえると助かることが多いです。
また、お父様お母様のお気持ちとしても、近くで家を建ててもらった方がいろんな意味で安心でしょう。
⑤通勤・通学の利便性の確認
「①土地から最寄りの駅までの距離と時間」の内容と重なる部分も多いのですが、
- 最寄駅から電車で何分圏内であればいいのか
- 通学は徒歩・自転車、どの手段なのか
- 新幹線が停車する最寄駅であることが好ましいのか
など、さらに具体的に考えていく項目が多いため、分けています。
今では共働き世帯の方も増えてきましたので、ますます家族での方向性を固めておく必要がありそうですね。
⑥都市型生活か田舎暮らし生活か
立地や商業施設の有無などとは違い、家族の感覚・希望も大切な検討ポイントです。
例えば、子供の頃から田舎の中で育ってきた方であれば「のんびりとした雰囲気の環境」でマイホーム計画を考えていくことが好ましいでしょう。
一方で、「都会で育ってきた」方であれば、田舎の環境は少々不便に感じるかもしれませんね。
この感覚は夫婦それぞれ食い違っているケースも多いですので、土地探しを始める準備段階で「感覚をすり合わせておく」ことが重要なポイントです。
⑦具体的な建築希望エリアの確認
最後に、「具体的な建築希望エリア」を洗い出しておきましょう。
上記の6項目の内容の中で優先したい内容から、せめて「〇〇市内」までの粒感で希望エリアを絞れていると土地探しがスムーズに進められます。
「〇〇市の〇〇町内」や、「〇〇市の〇〇小学校校区内」といった細かい粒感まで絞り込めれば、「そのエリアの全物件情報をください！」というおねが位の仕方も可能になります。
土地探しにおいても「家族の軸を固める」ことは重要なポイント
以上が「土地探しの「家族との親和性を考えるポイント」」になります。
土地探しの「行動ポイント」
それでは最後に「土地探しの「行動ポイント」」についてご紹介させていただきます。
土地探しの軸も固まり、土地の見るべきポイントも頭に入れられたら、最後は「その土地を本当に契約しても大丈夫なのか」を確かめなければいけません。
ただ土地を確認しに行ったくらいでは、「本当にこの土地で大丈夫なのかな…」と、まだまだ不安な気持ちはぬぐえませんよね？
なので、ここでは「土地探しの中で行うべき「行動のポイント」」をまとめさせていただいたのでご紹介させていただきます。
土地探しの「行動ポイント」は、7つの項目をあげさせていただいております。
●土地探しの「行動ポイント」●
- 朝・昼・夜のそれぞれの時間帯に土地付近の様子を確認する
- 晴れの日だけではなく、雨の日の土地見学も欠かさずに
- 土地の前面道路の交通量を確認する
- 最寄駅まで実際に歩いて見る
- 用途地域やその他の規制法がないかどうか
- 同分譲地内の地盤調査結果の確認
- 土地周辺環境の最終確認
- 「五感」を使った土地の確認
それでは、順に解説していきたいと思います。
①朝・昼・夜のそれぞれの時間帯に土地付近の様子を確認する
土地の確認には、「昼間の見学」だけでは50％で不十分です。
私が接客させていただいたお客様の中で、夜の土地周辺の雰囲気を見学したいと言われるお客様がいらっしゃいました。
「夜に土地見学に来たおかげで、この土地周辺は「夜になると街灯もなくて真っ暗になる」ことがわかった！」
と言われていて、子供の安全や防犯のことも考えて別のお土地で契約された方がおりました。
また、朝の土地見学では、朝にしか確認できない「朝日の差し込み具合」の確認ができ、「昼間と違って隣の家が朝日を遮っているんだね」というような内容を確認できるかもしれません。
「買ってから気がつく」のと、「買う前から知っていた」のとでは、住みだしてからの感じ方が大きく変わりますので、どうせなら「朝・昼・夜のそれぞれの時間帯」を確認してから契約するかどうかを判断しましょう。
②晴れの日だけではなく、雨の日の土地見学も欠かさずに
不動産屋さんは「晴れの日」に土地見学を行う傾向が強いです。
なぜなら、「晴れの日の方が、土地の見え方や感じる印象が良い」ため、契約に向けて着実にお客様のモチベーションを高めることができるからですね。
しかし、実際に契約してその土地に暮らすということになれば、当然「雨の日や曇りの日」も訪れます。
その土地のいい表情だけではなく、「あまりいいコンディションではない日の表情」も確認した上で、その土地を契約すべきかどうかを判断するようにしましょう。
③土地の前面道路の交通量を確認する
「土地の見るべきポイント」でもお話しさせていただきましたが、全面道路の情報は土地探しの中でもとても重要な項目です。
そして、それは幅や方角などの目に見える条件だけではなく、「交通量」などの見えない条件に関しても大切な検討項目であることが考えられます。
特に小さなお子様がいらっしゃるご家庭では交通量が少ない方が好ましいですよね？
また、室内でリラックスしている時の「車やバイクの騒音」が頻繁に聞こえてくるのも嫌だと思われますので、その辺りをイメージしながら土地を確認してみましょう。
④最寄駅まで実際に歩いて見る
不動産屋さんの土地情報に記載されている「駅まで徒歩〇〇分」は、測定する人やルートによって変わります。
「自分がもしこの土地から駅まで歩いて行くとしたら、そのルートでどれくらいの時間がかかるのか」
という内容は、やはり一度は歩いて確かめておいたほうがいいと思います。
⑤用途地域やその他の規制法がないかどうか
この辺りの内容は不動産屋や、ハウスメーカーの営業マンの仕事内容なので、あくまで参考程度に記載させていただきます。
土地の規制によっては「北側の建物高は「北側斜線」にかからないようにすること」という内容や、その北側斜線の制限が厳しくなるような「低層住宅地域」の制限がかかる場合があります。
今後のプランに大きな規制がかかってくる内容もありますので、要確認です。
また、「土砂災害警戒区域内」や、「過去に川が氾濫したことがある」ような条件下の土地もたくさんありますので、気にされる方は市役所で閲覧できる「ハザードマップ」などで確認しておきましょう。
何度もいいますが、この作業は基本的に不動産屋やハウスメーカーの営業が確認する内容です。
特別な規制や制限があれば伝えてもらえるので、本当なのか気になって仕方がない場合は市役所等で確認しておきましょう。
⑥同分譲地内の地盤調査結果の確認
家を建てる時には「地盤調査」を行います。
その際に「この土地の地盤は弱いため、地盤補強が必要」な場合、その補強費用として「数十万円〜数百万円」の金額が追加でかかってしまいます。
厄介なのは、地盤調査ができるのが「その土地を契約した後」になりますので、地盤補強が必要かどうかは「その土地を買った後」のタイミングでしか知ることができないのです。
なので、参考までに「検討地の近くの分譲地では地盤補強を実施しているのか」を確認しておきましょう。
もし近くの物件で地盤補強した経歴があれば、同じ分譲地内の土地は補強の必要がある可能性が高いです。
仮に「隣の土地では地盤補強は必要なかった」場合でも、「こっちの土地は地盤補強が必要だった」ということはないとは言い切れません。
しかし、確認しておくことで、ある程度資金計画の余白を作っておくべきかどうかの計画・心算をすることができますので、オススメです。
⑦「五感」を使った土地の確認
最後に、「目で確認して確かめるだけ」ではなく、「五感」を使って「安心できるかどうかの最終確認」を行なっておくことをお勧めします。
最近では「グーグルマップのストリートビュー」機能で、ある程度の土地の状況や周辺状況を目視で確認できます。
しかし、実際に土地に行ってみた時に、
- なんだか変な匂いがする…あっ、東側の下水処理場の匂いがここまで風邪で流されてくるんだ！
- 浜手に面した土地だったけど、思った以上に潮風が強いな…
- なんだか見た目はいいんだけど、感覚がどうも合わない気がするんだよな…
- 近くを通る電車の騒音が思った以上にうるさい！
- etc…
というように、耳や鼻から判断材料を得られる可能性もあるのです。（ちなみに上記の言葉は、全て私が土地案内に同行した際のお客様の声です。）
最後は「五感」で土地の確認を行いましょう。
土地探しで失敗しないための考え方
以上が「土地探しの「行動ポイント」」になります。
最終的に納得できる土地が見つけられるかどうかの極意は、「60点で合格点を与えられる土地探し」に詰まっております。
その内容に関しては、こちらの記事で解説しておりますので、ぜひ合わせて読んでみてください。
まとめ…土地探しのポイントを押さえて実りあるマイホーム計画を
元住宅営業マンも納得の満足度
- 作成した間取りの数は、契約プランの「こだわりとアイデアの量」に比例する！
- 見比べた見積書の数は、値引き交渉の「知恵と材料の多さ」に比例する！
無料で間取り・見積書を取り寄せられるwebサービスを上手く活用し、理想のマイホームを必ず実現させましょう。
※まずは無料請求の手順と資料サンプルを確認したい方はこちらの記事でご紹介しております。
【PR】タウンライフ家づくり
