坪単価の意外な落とし穴!元住宅営業マンが伝える坪単価の考え方

ミト

ミト
みなさん、こんにちは。マイホームプランナーのミトです。

元住宅営業マンで、現在は「どのハウスメーカーにも属さない立場」から、お家づくりに必要不可欠なお役立ち情報を提供しております。

当サイトにお越しいただいた方々には、ぜひ「マイホーム計画に活かせる知識」をお持ち帰りいただきたいと思っております。

今回は、マイホーム計画には欠かすことができない「坪単価に関する情報」についてご紹介させていただきます。

ハウスメーカーで契約するにあたり「こんなはずではなかった…」と後悔することが多い内容になっておりますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

坪単価とは?

「よく住宅営業マンから坪単価って言葉を聞くけど、実は坪単価のことについてあんまり知らないんだよね…」

「坪単価30万円ってことは、40坪なら30×40の1200万円で家が建てられるってことだよね?」

マイホーム計画を考え出されたばかりの方は特に、このような疑問を抱かれたことがあるのではないでしょうか?

ハウスメーカー選びの指標に大きく関わってくるのが「資金」です

その資金内容を左右する坪単価ですが、実はその本質を知られていないことが多いです。

私が住宅営業の仕事をしていた時に、「坪いくらですか?」「一番多い価格帯の坪単価はいくらですか?」と質問されることが多かったことを覚えております。

なので、「坪単価の意外な落とし穴」をご紹介する前に、まずは坪単価とは一体なんなのか、その計算方法と合わせてご紹介させていただくことにいたします。

坪単価とは、建物の延べ床面積に対する1坪あたりの建物価格

まず、坪単価とは、その名の通り「1坪あたりの建物本体金額」のことを指しております。

(建物本体価格につきましては、下記項目にてご説明しております。)

1坪を算出する分母となるのは、「建物の延べ床面積」です。

なので、「延べ床40坪の建物」が2,000万円の建物本体価格になるのであれば、坪単価は「2,000万円÷40坪」の50万円であり、つまり「坪単価=50万円」ということが言えるのです。

山本家ご主人

山本家ご主人
ミトさん、そもそも「坪」っていう単位がどれくらいの大きさなのか、具体的にイメージすることができないんです…
山本家奥様

山本家奥様
確かに…今のアパートが何坪あるのかも、「〇〇㎡」みたいな単位でしか書かれていなくてわからないよね…
ミト

ミト
承知しました。では、まず「そもそも1坪ってどれくらいの大きさなのか」についても、ここで触れておくことにしましょう。

1坪は約3.31㎡を表す

みなさんの中にも、

「1坪ってどれくらいの広さなの?」

「平方メートルから坪へ換算する簡単な方法はないの?」

と疑問に思われている方はいらっしゃるかと思います。

まず、1坪の大きさに関しては、平方メートルに換算すると「約3.31㎡」になることを覚えておいてください。

山本家ご主人

山本家ご主人
なぜ、1坪が3.31㎡になるんですか?
ミト

ミト
はい。簡単にイメージするならば、1坪は畳2畳分の大きさになります。そして、畳一枚の大きさは、「1.82m×0.91m」の大きさであります。
山本家奥様

山本家奥様
へ〜、そうだったんですね!
ミト

ミト
はい。現在家を作る際の規格寸法は、「尺モジュール」が一般的で、「0.91m(3尺の大きさです)」の長さを基本としています。
山本家ご主人

山本家ご主人
ふむふむ。
ミト

ミト
つまり、畳と同じ長さの考え方ができますよね?畳一枚は0.91mの正方形が2つ連続した大きさになるとも考えられます。その畳が、さらに2つ連続し、一辺が1.82mの正方形を作った大きさ、これが「1坪」なのです。
山本家奥様

山本家奥様
なるほど!1,82m×1,82mで3,31㎡になり、それが1坪の大きさと同じことが言える、というわけか!
山本家ご主人

山本家ご主人
(すでにややこしい…)

ちなみに、家を作る際の規格モジュールには、一般的な「尺モジュール」(3尺(0.91m)が基本の長さ)のものと、「メーターモジュール」(1mが基本の長さ)のものが存在しております。

メーターモジュールの方が約90cmほど長いため、同じ間取りでも20%ほど面積が大きくなります。

基本的には尺モジュールであると思われますが、メーカーの中には「メーターモジュール」にて設計されている会社もございますので、一度この規格に関しては確認しておいたほうがいいでしょう。

●マイホーム計画の豆知識●

家を作る規格には「尺モジュール」と「メーターモジュール」がある。

・現在の「家の企画寸法」は尺モジュールが一般的

・尺モジュールは、3尺(0.91m)を基本の長さとする

・1坪は畳(1.82m×0.91m)2畳分の大きさ=約3,31㎡

㎡表記から坪表記へ変換する簡単な方法

次は、1坪=何㎡か、ではなく、逆の1㎡=何坪なのか、についてご紹介いたします。

坪単価を算出するにあたっては、この「1㎡=何坪」の変換の計算の方が多用しますので、ぜひ覚えておいてください。

1㎡を坪の大きさに変換する式は、以下のようになります。

「〇〇㎡×0.3025=〇〇坪」

この0.3025という数字に関しては、住宅営業マンや設計士の人も多用する数字で、大抵は暗記しています。

なぜ0.3025という数字か、の理由なのですが

「0.3025」を用いて平方メートルから坪表記へ変換する理

「1坪=6尺×6尺=60/33m×60/33m=3600/1089㎡」であり、この計算値「3600/1089」で割ることで1坪の大きさは算出されるのですが,「3600/1089」は30578512…というような数字が続いて割り切れません。

なので、「3600/1089」で割るのではなく、考え方を「3600/1089」の逆数(1089/3600)を掛けるという方向で計算をするようにします。

1089/3600=0.3025というように綺麗に割り切ることができるため、

〇〇㎡×0.3025=〇〇坪となり、0.3025を用いて平方メートルから坪表記へ変換することができる。

ということが言えます。

山本家ご主人

山本家ご主人
うわ〜!もおパニック!こんな計算覚えられない!!
ミト

ミト
山本さま、みなさんもこんな計算式を覚えられてはおりません。このように覚えておいてください。
ミト

ミト
「ヘイベイベー!と駆け回るおっさんは鬼ごっこの真っ最中」です。
山本家奥様

山本家奥様
へ?なにそれ?
ミト

ミト
「ヘイベイかける、おっさんおにご」=「㎡×0.3025」=㎡から坪へ変換するときの計算式になります!
山本家ご主人

山本家ご主人
おおおお!ミトさんすごいですぅ!
山本家奥様

山本家奥様
(ちょっと寒くない?笑)

㎡表記から坪表記へ変換する具体例

以上の計算知識さえ押さえておけば、住宅営業マンのいう「〇○㎡なので〜」「何坪は必要なので〜」というような話についていくことが可能になります。

例えば、40坪の延べ床面積は何㎡なのか

を考える場合、

40÷0.3025=約132.23㎡

と考えることができますよね。

ミト

ミト
山本さまご家族さまの現在のアパートの広さはどれくらいの大きさになりますか?
山本家奥様

山本家奥様
ええと…物件概要にのっている延べ床面積では…あ、あった!約63㎡ですね!
ミト

ミト
であれば、63×0.3025=約19.05坪の延べ床面積のアパートにお住まいだということになります。
山本家ご主人

山本家ご主人
おおー!今までわからなかったけど、ここでようやく自分たちのアパートの坪数がわかったぞ!
山本家奥様

山本家奥様
そうね!でも、今のアパートで大体20坪ほどなんだから、40坪のお家を建てられている人たちって、本当に大きな家に住んでいる気がしない?
山本家ご主人

山本家ご主人
確かに!

現在自分たちが住んでいる空間の坪数を知ることで、マイホーム計画を進めていくにあたっての「間取りの広さの感覚」を掴みやすくなります。

住宅営業マンから「現在は40坪ほどの大きさで建築を考えられる方が多いですね〜」と話をされたとしても、自分たちの感覚では「もう少しコンパクトな空間を望んでいる」場合も大いに考えられます。

建ててしまった後に、「こんなに大きいなら、もう少し建物の大きさを削って金額を下げればよかったな…」と後悔する方々も多いですから、ぜひ「現在の自分たちの住まいの坪数」に関しては、把握しておくようにしてみてください。

ハウスメーカーの坪単価に関する意外な落とし穴

マイホーム計画に欠かすことができない「平方メートル表記」と「坪表記」の相互関係について、ご理解いただけたでしょうか?

次に、実際に「坪単価の算出方法」についてご紹介していきたいと思います。

山本家ご主人

山本家ご主人
最近とあるメーカーの広告チラシが入っていたんですけど、「坪30万円で建築可能!」という文言を謳っていたんですよ!すごく安く建築ができるのですね!
山本家奥様

山本家奥様
うそ!?それって、40坪のお家でも、1,200万円くらいで建築できるってことなの?
山本家ご主人

山本家ご主人
そうだと思う!かなりお得だよね!
ミト

ミト
山本さま、そのお考え、少し甘い可能性が高いです!
山本家奥様

山本家奥様
ええ?そうなんですか?

山本さまのようなお考えをされている方々も、決して少なくはないと思います。

しかし、

  • 「延べ床面積」と「施工床面積」の概念
  • 「建物価格」の概念

この二つの捉え方の違いによって、坪単価の算出方法・考え方に大きな誤解が生まれる可能性があります。

結果的に、マイホーム計画の資金的な問題を「契約直前」や「契約後」に抱えてしまう可能性だって出てきてしまいますので、ぜひ押さえておいてください。

坪単価の算出方法による「マイホーム計画の注意点」…「延べ床面積」と「施工床面積」

まずは、「延べ床面積」と「施工床面積」が引き起こす「坪単価の算出金額」のカラクリについてご説明します。

ハウスメーカーの表記方法によっては、同じ面積、同じ価格帯の仕様や間取りであったとしても、

「坪単価40万円!」と「坪単価50万円!」

というような表記の違いが生まれる可能性があり、金額に踊らされてハウスメーカーを契約してしまうお客様も出てきてしまうのです。

ハウスメーカーの落とし穴にひっからないためにも、まずは、「延べ床面積」と「施工床面積」の概念について学んでおきましょう。

延べ床面積とは

延べ床面積とは、みなさんが主にイメージしやすい「建物の面積表示」であり、

建築物の各階の床面積を合計した面積=延べ床面積

と考えることができます。

●参考資料●

この図のように、玄関ポーチやバルコニー、また1,4m以下の高さの小屋裏収納スペースやロフトなどの面積はカウントしません。

建物の施工床面積とは?

次に、意外な盲点となりやすいのですが、「建物の施工床面積」という考え方についても覚えておかなければいけない重要なポイントです。

施工床面積は

具体的な定義づけがされていない、「延べ床面積には含めない」面積も加えて算出することのできる面積

という考え方になります。

例えば、先ほどの延べ床面積に関しては「バルコニーや玄関ポーチなど」は含まれておりませんでしたが、「施工床面積」に関しては、「実際に施工された床面積」でありますので算入して計算することが可能になるのです。

●参考資料●

このように、施工床面積は「延べ床面積」よりも面積が大きくなることが一般的です。

坪単価の算出方法に「延べ床面積」と「施工床面積」のどちらを使うのかは、それぞれ違う

ここで注意しておかなければいけないのは、各ハウスメーカーによって、坪単価を算出する面積単位に「延べ床面積」と「施工床面積」を使うのかは決まりがなく、各ハウスメーカーによって坪単価の算出方法は異なっている、ということです。

山本家奥様

山本家奥様
ミトさん、それってどういうことなんですか?
ミト

ミト
はい。例えば、130㎡(バルコニーやポーチなども含めると140㎡)の大きさで、2,000万円の建物価格のマイホームの提案を受けたとしましょう。
ミト

ミト
その時、A社では「延べ床面積」、B社では「施工床面積」にて坪単価を算出したとします。
山本家ご主人

山本家ご主人
はい…
ミト

ミト
A社に関しては2,000万円÷130㎡(約39.33坪)=50,8万円/坪、B社に関しては2,000万円÷140㎡(約42,35坪)=47,2万/坪と、坪単価の金額に違いが現れてきます。
山本家奥様

山本家奥様
本当だ!これだと坪40万円代のB社の方が、同じ間取り・同じ仕様なんだからお得な感じがしますね!
ミト

ミト
そうなんです。それが、ハウスメーカーの坪単価の落とし穴の一つ目でもある「延べ床面積と施工床面積による坪単価価格の違い」です。

今の山本さんの例では、「同じ仕様・同じ価格」という条件にて算出しておりますが、具体的なハウスメーカーの例で、

A社は35坪、B社は40坪と延べ床面積がB社の方が大きいにも関わらず、坪単価はA社・B社ともに変わらない

A社の性能とB社の性能はほとんど変わらないのに、B社の坪単価の方が低い

というような現象も起きてきます。

この「延べ床面積」と「施工床面積」を操作することで坪単価を安く見せるのは「住宅営業マンの裁量」であることが多いと考えられます。

例えば、

営業マン

営業マン
(競合のA社の坪単価は50万円…仕様はほとんど差がないとすれば、金額で差を出すしかない)
営業マン

営業マン
山本さま、弊社の坪単価は47万円ですので、今後のお打ち合わせで間取りが大きくなった場合などの増加金額も抑えることができます!
山本家奥様

山本家奥様
まあ、それはお得ね!

というように、坪単価を安く見せかけ契約を迫る手法などに使われるため、結果的に「契約後の打ち合わせ」の段階で、延べ床面積と坪単価の相関関係に気がつき、「後悔した!」という結果を引き起こしてしまうのです。

大切なのは、「坪単価」だけでそのハウスメーカーの価格帯を判断してしまわないように気をつけることです。

坪単価の算出方法による「マイホーム計画の注意点」…見積もり金額と建物本体価格

次に、見積もり金額と建物本体価格の誤解から生じる「坪単価の意外な落とし穴」を見ていくことにしましょう。

ミト

ミト
先ほどご主人様は「坪単価40万円で30坪の大きさの計画」であれば、1,200万円ほどの建築予算で考えて大丈夫!とおっしゃっておりましたよね?
山本家ご主人

山本家ご主人
はい。とても安いな〜と感じてしまいました。
ミト

ミト
しかし、実際にご主人様がお支払いすべき「見積もり金額」は、2000万円ほどまで上がる可能性がございます。
山本家ご主人

山本家ご主人
えええ!?なんでですか?

このように、坪単価のみで「資金計画」そのものを考えてしまうことは、後々の見積もり金額や返済金額に大きな誤差が出てくる可能性があるのです。

それは、坪単価が算出される「建物本体価格」と「見積もり金額」の捉え方の概念の理解不足が大きな原因ですので、その点について詳しくご紹介させていただきます。

マイホーム計画の見積もり内容は大きく分けて3種類

まず、住宅を購入するにあたり、「その見積もり金額の構成内訳」はこのように分類することができます。

マイホーム計画の見積もりの内訳

  1. 建物代金
  2. 土地代金
  3. 諸経費 

②の土地代金に関しては、「土地を取得される方」のみにかかってくる購入金額ですが、③の諸経費に関しては、土地を購入する・しないの有無に関係なく発生してきます。

そして、①の建物代金が、坪単価を算出するのに関わってくる金額になるのですが、

「坪単価×坪数=①建物代金」という計算は、実は間違っております。

建物代金の内訳

建物代金に関しても、その内容は一つだけではございません。

建物代金の内訳

  • 建物基準本体価格
  • 建物基準工事費用
  • 各種建築申請費用
  • 付帯工事費用
  • インテリア工事費用
  • エクステリア工事費用
  • etc…

このように、建物の工事に関する全ての金額を総じて「建物代金」を算出しております。

そして重要なのが、「坪単価によって算出される金額は「建物基準本体価格と建物基準工事費用」の合計」の金額であることです。

つまり、坪単価40万円で30坪の資金内容は、1,200万円が「建物基準本体価格と建物基準工事費用」を表しており、別途、「各種建築申請費用、付帯工事費用、インテリア工事費用、エクステリア工事費用」の金額が「坪単価」とは関係なく発生してくるということです。

山本家ご主人

山本家ご主人
そうだったのか!だから、坪単価で安易に合計金額を算出するのは少し甘いとミトさんはおっしゃっていたんですね!
ミト

ミト
ご名答です!確かに坪単価40万円と聞けばとても安いと感じますが、実際の支払い金額を考えていくにあたっては、さらに多くの見積もり内容の金額について予測しておく必要があるのですね!

このように、各ハウスメーカーによって「坪単価の算出方法」が異なっている可能性が非常に高く、またその坪単価の分母となる「建物基準本体金額」の中に何が含まれているのかも、各ハウスメーカーによって様々であることが考えられます。

建物基準本体価格には「エアコン代は入っているのか」「証明代金は入っているのか」「スキップフロアにした施工費は入っているのか」など、どの項目の金額によって成り立っているのか、という基本情報をしっかり把握しておくことが必要不可欠です。

ハウスメーカーの選び方で失敗する理由は、次の3種類に集約される

以上のように、坪単価の概念と各種計算方法、またその中に潜む「坪単価の落とし穴」について解説させていただきました。

しかし、これらの「延べ床面積か施工床面積か」という内容であったり、「建物基準本体価格=坪単価で算出される金額」であることは、他のサイトや情報でも多く出回っておりますので、ある意味「知っている人は知っている基本情報」だとも考えられます。

一方、私が住宅営業マンの仕事をしていた中で、「これはお客様の立場では知ることができないだろうな…!」と感じる「本当に後悔する「坪単価」の落とし穴」が存在していることを知りました。

それは、

「ハウスメーカーの商品企画と坪単価設定の落とし穴」

という内容です。

この内容は掘り下げていくと、「ハウスメーカーの選び方で失敗する3種類」のパターンの一つの原因とも考えられますので、実はこの内容こそみなさんが知っておくべき情報なのです。

ハウスメーカーの選び方・失敗の原因その①
「各ハウスメーカーで販売される各商品タイプの制約・坪単価に対する関心が薄い」

ハウスメーカーの選び方・失敗の原因その②
「各ハウスメーカーの実邸(実際に建てられた家)を見ていない」

ハウスメーカーの選び方・失敗の原因その③
「各ハウスメーカーの取捨選択に没頭し、家の完成後の暮らしと当初のマイホーム計画の軸とに解離が生じている」

この中のハウスメーカーの選び方・失敗の原因その①各ハウスメーカーの各商品タイプの制約・坪単価に対する関心が薄い」という内容の中で詳しくご説明させていただいておりますので、この記事を基礎編と考え、ぜひ応用編の内容も合わせて参考にしてみてください。

 

まとめ…坪単価の落とし穴にはまらないために…

山本家ご主人

山本家ご主人
いや〜、マイホーム計画を立て始めてからやたらと「坪単価」って言葉を見てきたけど、実際坪単価ってなんなのかわかっていなかったから、すごく参考になりました!
ミト

ミト
ありがとうございます。坪単価の算出方法や概念を知らずしてハウスメーカーに足を運ばれたり、そのまま契約をしてしまうお客様だって少なくありませんからね。
山本家奥様

山本家奥様
でも、詳しく坪単価の内容を把握しておくことで、実際の間取りや建物の大きさのイメージや、ハウスメーカーの落とし穴にはまらないようにする予防策を考えることができるから、知っていて損はないわね!
ミト

ミト
その通りです!一生に一度のマイホーム計画ですので、万全の状態で住まいづくりに向き合っていただければ幸いです!
600社以上の中から希望エリアの建築可能会社を探してみよう!

私が住宅営業をしていた時に出会ったお客様の中で、

・「失敗できないからこそ、住宅展示場とは別で自分たちで資料請求をしたい!」

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